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去年，中國銀保監會主席郭樹清在新聞發布會上直言不諱強調：“房地產領域的核心問題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強，是金融體系最大灰犀牛”。 “灰犀牛”是指太過於常見以至於人們習以為常的風險，比喻大概率且影響巨大的潛在危機。根據央行公佈的數據顯示，我國城鎮家庭住房擁有率高達96%，戶均持有1.5套房，41.5%的家庭持有兩套及以上的房產，數量約為1.36億。
有專家表示，過去五年的房地產金融化，帶來了房價的透支、需求的透支、支付力的透支和供應的透支。首先是 房價透支，根據公開數據顯示，過去5年中國平均房價從7476元/㎡上漲至10219元/㎡，上漲36.7%，這僅僅是平均值，許多熱點城市漲幅明顯超過了100%，此外貝殼研究院公佈數據顯示2020年中國平均房價收入比為12.9，值得注意的是，按照國際標準，房價收入比合理區間為3-6。
其次是支付力的透支，公開數據顯示當前按揭餘額超過38萬億元，另一方面來源於居民槓桿率飆升，過去5年全國住戶貸款佔總貸款餘額從29%升至57%，居民槓桿率從40%增長至62%，有20座城市居民槓桿率超過了200%，其中蘭州、西寧、貴陽、太原等城市居民槓桿率達到了400%上下。最後是供應的透支，易居研究院數據，70城廣義庫存已達10億平方米，廣西防城港的廣義庫存需要消化17.5年，廣東肇慶的庫存需要11.9年才能完全消化。
好消息是，隨著樓市的不斷調控，進入2021年下半年後，樓市出現了迅速轉冷的情況，新房價格指數出現了罕見的“三連跌”，與此同時房企也經歷巨大考驗，“金九銀十”期間，超9成百強房企業績同比下滑，其中某負債接近兩萬億的房企，更是出現了“攤牌”行為，明確表示沒有錢還債了，後續央行解釋道：該房企出現風險主要源於自身經營不善、盲目擴張，但著實讓不少購房者捏了一把冷汗。
隨著時間來到7月，各大機構發布了房價數據，至此2022上半年的的房價得以呈現。具體來看，納入統計的310餘座城市中，162座城市出現了下跌，下跌數量相較年初增加了60%。不僅如此，更為重要的是，如果觀察具體城市的話，不難發現房價下跌的城市以北方城市為主：金昌環比下跌10.26%、德州環比下跌9.76%、榆林環比下跌7.57%、青島環比下跌6.77%、煙台環比下跌6.49%、保定環比下跌6.48%、漢中環比下跌6.14%、北京環比下跌5.97%、咸陽環比下跌5.16%。
除了上述城市外，天津、鄭州、石家莊、哈爾濱、商丘、南陽等城市也出現了持續性下跌。其中下跌幅度最大的城市是北京，每平米環比下跌了4050元，廈門每平米下跌2043元，天津每平米下跌1145元。事實上，即使是許多北方大型城市，其房價自2017年、2018年開始就出現了持續性的“陰跌”，比如青島當前房價據最高點相差22.8%，天津據最高點相差21.8%，鄭州據最高點相差13.1%，北京據最高點相差15.8%，值得一提的是，去年11月天津還發布了“限跌令”防止房價出現亂跌的問題。
為何北方城市房價會出現集體“失守”的問題呢？主要有三個方面的原因，其一是在樓市不斷調控下，許多北方小城市房價泡沫在快速消除，因此房價出現了持續性下跌。其二是人口的不斷流動，隨著樓市的不斷“分化”，人口集中流向熱點城市，根據相關資料顯示，4個一線城市中，有3個南方城市，15個新一線城市中，有10個南方城市，顯然南方城市更加吸引人口流入，房價有所支撐。最後是南北城市之間的經濟差距，近幾年也在持續增大。
問題在於，未來南方城市也會出現集體“失守”的問題嗎？答案是肯定的。有兩點可以證明：首先是根據“房價輪動效應”來看，房價的漲跌往往都是能級越大的城市造成的影響越廣泛，除了北京以外，深圳自出台“二手房”指導價後，房價也出現了下跌的情況，上海與廣州樓市同樣在遇冷，換言之，受到“房價輪動效應”的影響，未來許多城市的房價泡沫會逐漸消除，具體表現為房價下跌的城市數量增加。
其次是根據住房供需關係來看，住房本質上也屬於一種“商品”，其價格自然也會受到供需關係的影響。上文已經提到過，當前樓市的住房供應已經完全過剩，許多城市去化週期長達幾年甚至十幾年。但反觀住房需求，也就是人口總量，不得不承認的是，當前我國正面臨著嚴峻的人口問題：根據《中國人口預測報告》數據顯示，人口拐點最快可能就在2-3年後，到2050年我國人口將減少至12.64億，2100年減少至6.85億。
自2016年起，中國新增人口數量就在持續遞減，2016年出生人口數量為1786萬人，2020年出生人口數量降至1200萬人，專家預測2021年出生人口數量將降至千萬以下，僅為996萬人，從出生率來看，2016-2020年人口出生率從13.57‰跌至8.52‰。由此可見，當人口真正進入“負增長”趨勢後，住房供應將進一步過剩，未來多餘的住房可能會面臨“無人接盤”的問題。
克而瑞研究院發布的《2021年中國房地產總結與展望》數據顯示，截至2021年11月末，CRIC監測的100個重點城市庫存量達到了6.1億平方米，已經十分接近2014年“去庫存”之前的庫存規模。問題在於，即使在這樣的情況下，當前許多開發商依舊在樂此不疲地拍地建房，正如央行原副行長吳曉靈在清華大學演講時強調的那樣：
泡沫中狂歡的日子不多了，做好潮水退卻後的準備是每個國家、每個人都要面對的現實。
The End
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